No. 078
ACTUALIZAR NORMATIVA
CONSULTA
JURIDICA EVACUADA POR ESCRITO
CONSULTA EMITIDA A
SOLICITUD DEL GENERAL _______________ ACERCA DE LA TRANSFERENCIA O TRANSMISION
DE UNA PARCELA DE TERRENO ubicada en __________ y con los siguientes linderos:
NORTE __________, SUR ___________, ESTE _________, y OESTE ______________,
SUPERFICIE TOTAL: aproximadamente.
PRIMERO: Para emitir esta consulta tengo a la vista los
DOCUMENTOS SIGUIENTES: (a). Documento registrado bajo el No folio ,
Tomo , Protocolo , en la Oficina Subalterna de Registro del
_________, el día ___, por medio del cual, el BANCO ________ libera a _____,
de la HIPOTECA LEGAL constituida a su favor sobre la PARCELA No ______ ubicada
en Examinados los linderos, son los
mismos anotados arriba. En el mismo documento vende
a la Señora (o) __________, la pormenorizada parcela.
LA COMPRADORA GRAVA CON
HIPOTECA LEGAL POR Bs. _______ la
parcela adquirida, a favor de la VENDEDORA. El Dr. _________, actúa como
APODERADO TAMBIEN DE LA CIA. QUE CANCELA EL REFERIDO GRAVAMEN, VENDE A LA
Señora (o) _________ CON HIPOTECA DE PRIMER GRADO, (b). Documento registrado bajo
el No , folio , tomo , protocolo de la prenombrada oficina de Registro, el
día , por medio del cual, la Sra. (o)
_________ VENDE A __________ LA REFERIDA PARCELA No. LOS LINDEROS ALLI
SEÑALADOS SON LOS MISMOS ENCONTRADOS EN LOS OTROS DOCUMENTOS ESTUDIADOS.
¡OJO! En este documento se
hace referencia al documento de compra de esta señora (o), pero no se hace
referencia al DOCUMENTO EN DONDE DEBE CONSTAR LA CANCELACION DE LA HIPOTECA
LEGAL CON LA CUAL COMPROMETIO DICHA PARCELA HASTA POR Bs. en el momento de adquirirla y según el
DOCUMENTO RESPECTIVO REGISTRADO BAJO EL No
folio , tomo , protocolo , de la prenombrada Oficina de Registro el
día ____. Por medio de este documento
VENDE A LA Sra. (o) ________ la referida y deslindada parcela No de la Urb. _________. Este documento
había sido autenticado ante la Notaría Pública _____________, el día , antes de ser debidamente registrado y un
día después de la compra hecha por el VENDEDOR y con una diferencia de precio
de Bs. ______________, a favor del VENDEDOR Y RECIENTE COMPRADOR, (d).
Documento No , folio ,
tomo , protocolo, por medio del
cual , se libera a dicha parcela
de la HIPOTECA CONSTITUIDA POR _______________, FECHA DE ESTE DOCUMENTO.
SEGUNDO: En el DOCUMENTO REFERIDO DE VENTA A LA Sra. (o) _______________, se
hace alusión al Documento registrado en la citada oficina de Registro en , bajo el No , protocolo , tomo ,en donde consta que ________, vendió a
________, la referida parcela, junto con otras adyacentes.
TERCERO: En los DOCUMENTOS EXAMINADOS consta que la parcela en referencia
tiene las servidumbres propias de la urbanización y está regida por las
prescripciones de la LEY DE VENTA DE PARCELAS. Los compradores han venido
aceptando las ventas respectivas con esa servidumbre establecida, la última
adquiriente: _________________, también.
CONCLUSIONES JURIDICAS:
PRIMERA: En el estado actual, los DOCUMENTOS están sujetos a derecho. En
primer lugar son TITULOS REGISTRADOS, cumpliendo con ello un REQUISITO
ESENCIAL contemplado en el CAPITULO II, sección primera del TITULO XXII, DEL
REGISTRO PUBLICO, del Código Civil vigente, Artículo 1.920: DE LOS TITULOS QUE
DEBEN REGISTRARSE, Ordinal lro. “TODO ACTO ENTRE VIVOS, sea a ‘título
gratuito, sea a título oneroso, TRASLATIVO DE PROPIEDAD DE INMUEBLES O DE OTROS
BIENES O DERECHOS SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA”. Solamente con el REGISTRO es que
esa clase de documentos produce fe entre las partes y ante terceros, de allí
que los compradores no cancelan lo convenido como precio de compra sino en la
OFICINA DE REGISTRO pertinente y no en los TRIBUNALES o NOTARÍAS en donde si
bien el DOCUMENTO QUEDA AUTENTICADO se corre con el riesgo de tener
inconvenientes a la hora del REGISTRO, que es el único momento en que ese
DOCUMENTO al registrarse merece fe pública, pues cuando ha sido asentado instrumentalmente
en los PROTOCOLOS DE UNA OFICINA DEL REGISTRO PUBLICO, como lo señala el
citado artículo, es cuando el COMPRADOR tiene una seguridad de que lo que
compra en materia inmobiliaria, no ha sido vendido a otra persona frente a ese
REGISTRO en donde reposa la HISTORIA DE ESA PROPIEDAD. Por ello, también se
aconseja antes de invertir un dinero en una adquisición de esa naturaleza,
solicitar ante el DESPACHO RESPECTIVO DE REGISTRO UNA CERTIFICACION DE
GRAVAMENES POR VEINTE AÑOS DEL INMUEBLE QUE SE PIENSA ADQUIRIR. Por otra
parte, los otros requisitos requeridos están conformes.
SEGUNDA: Aunque llame poderosamente la atención en los dos documentos de
venta realizada últimamente de la referida parcela, el hecho de que el
día un señor adquiere la misma por
Bs. ____________ y al día siguiente la enajene por Bs. ________, como quiera
que esta última venta se efectúe con una documentación legalmente estructurada
con la aceptación de la compradora, esta negociación quedó ajustada a derecho.
LA VENTA ES UNA OPERACION CONVENCIONAL, UN CONTRATO SINALAGMATICO EN DONDE SE MANIFIESTAN
LAS VOLUNTADES MUTUAS DE VENDEDOR Y COMPRADOR, y, si entre ambos pactan un
precio: el vendedor expresa su precio y el comprador lo acepta. Hay el juego
franco de ambas partes. EL VENDEDOR EJERCE SU PRIVILEGIO DE PONER UN PRECIO Y
EL COMPRADOR EJERCE EL SUYO DE ACEPTARLO O NO. En este último caso, no se
llevaría a efecto la negociación.
CONCLUSIONES PRACTICAS:
Con el objeto de dar una
opinión exhaustiva a mi _________ y agotado el aspecto legal, me dirigí a un
gestor de negocios amigo mío de apellido _______, demandándole el precio de
parcelas en _________. También acudí a un PERITO-AVALUADOR, el Sr. _______,
para hacer la misma pregunta. Resultado en ambas averiguaciones: El terreno en
__________ se cotiza actualmente alrededor de Bs. ________ el m2, pero si está
ubicado en un colina, vale más, porque se estima en _____________ bolívares lo
que ellos denominan DERECHO DE VISTA. En este caso, la Sra. (o)
__________, compro a razón de Bs.
_______ el m2. Debido al auge que está tomando la zona y si la parcela tiene
amplitud panorámica y bastante terreno plano apto para construcción, se deduce
que el precio pagado aunque parezca alto, podría considerarse regular. De
todos modos, acudí a la INGENIERIA MUNICIPAL del DTO ________, despacho
capacitado para rendirme mejor informe al respecto, y coincidió el valor que
me dieron con el precio pagado, con una diferencia apenas menor de Bs.
__________ por m2.
Firma del Abogado (a) consultado.
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